稳拿证券 核心城市“地王”此起彼伏，折射出怎样的市场趋势？
三月稳拿证券，土地市场迎来“小阳春”，各大房企大手笔抢地，单价“地王”也持续更新。
杭州在今年一季度内三次刷新成交楼面价纪录，厦门国企建发将地价一举带进了“8万元”大关；在成都，建发也以超4万的单价打造了一个新“地王”；而建发在北京1月份拿下的“地王”在3月中旬易主，央企中海地产以10.2万元/平方米的楼面价成交摘得海淀区树村地块……
在行业持续调整的当下，这波“地王”的地块指标多呈现出低容积率、配建减少等的趋势，而新房限价政策的取消则给高地价项目留下了更多利润空间，开发商可打造的产品业态也从高层向洋房、别墅、“四代宅”不断丰富，溢价空间也持续提升。
业内认为，多重因素叠加，这些“地王”项目诞生的产品也将朝着高端化的方向发展，在满足市场上高端改善需求的同时，也逐步重塑房地产市场的格局。
地价频创新高
3月28日，在杭州举行的年内第十批次土拍中，建发以超34亿元的总价竞得西湖区蒋村地块，溢价率超110%，8.8万元/平方米的楼面价不仅创下了新的单价“地王”，更顺势将杭州地价带入了“8万元时代”。
作为近期土拍热潮的焦点，这已经是杭州在今年一季度内第三次刷新单价纪录。民企滨江先是在1月份以约6.5万元/平方米的楼面价拿下拱墅区一宗地块，创下当时单价新高，2个月后又以超7万元/平方米的成交单价再度自己的刷新纪录。不过，这一纪录仅保持三天，就被建发打破。
成都的土地市场也在3月内被快速刷新。3月中旬，高新区一宗地块刚以超3万元/平方米的楼面价成为新“地王”，半个月后，建发又以超100%的溢价率拿下了金融城三期地块，超4万/平方米的价格成为新晋“地王”。
一线城市自然也不落后。3月中旬的北京就诞生了一个单价“地王”，中海地产以75亿元的总价拿下了海淀区树村宅地，成交楼面价达10.23万元/平方米，刷新了北京土拍成交楼面价的纪录。这也是北京土地单价首度突破10万元大关。
在上海，除了不断被刷新的板块单价纪录外，2月末协议出让的静安寺风貌地块以超16万元/平方米的单价，超过去年徐汇滨江原小米地块约13万元/平方米的地价，成功刷新全国楼面价“天花板”。
此外，苏州工业园区一宗宅地也在3月成功出让，45%的溢价率也创下了取消限价以来苏州土拍溢价率新高。合肥、武汉、郑州、南京等热点二线城市虽未有“地王”诞生，但楼面价也有提高。
梳理“地王”的具体情况可以发现，在房地产市场仍筑底企稳的当下，这些“地王”多发生在确定性高的核心城市优质板块内。
58安居客研究院院长张波向记者表示稳拿证券，这些地块多位于城市核心区，例如杭州西溪湿地旁、北京海淀学区，这正是“地王”能产生的最主要原因所在，项目的流量预期会有保证。
明源不动产研究院首席研究员艾振强也认为，最近涌现出的“地王”都是热点城市核心区“压箱底”的地块，稀缺性十分明显，同时近几年随着行业持续调整，房企纷纷收敛聚焦于一线及强二线核心地段，以稀缺地块锁定抗风险能力。
“近几年，一线和部分新一线城市核心区的住宅用地供应，其实是在持续缩量的。同时，近年的调整让市场清晰地看到，核心城市核心板块的保值增值能力是可靠的，高端改善产品的表现也可圈可点。”艾振强表示，叠加“止跌回稳”的总基调，使得这些地块具有很高的安全边际，赢得各大房企的青睐，推高了溢价率，造成“地王”频出的景象。
另一个明显的趋势是当前“地王”多由央国企或稳健的民企竞得，拿地更趋理性，不同于市场上行期诞生于民企争夺战中的“地王”项目，这些项目多为追求规模或制造轰动效应、打响品牌。
近来在上海、杭州等多个热点城市先后拿下地王的绿城，其行政总裁郭佳峰提及拿地策略时就表示，“我们在规避一些过热的局部区块， 比如北京、杭州一些项目我们参拍了，但是超过了理性授权地价，就没有去获取。”
高端改善是关键“解法”
细看2025年涌现出来的“地王”，本身亦有许多新特点，其中之一是下降的容积率。
记者梳理发现，建发在杭州拿下的西湖区宅地，容积率仅1.1；北京海淀区树村地块容积率也设为1.6，而上海静安寺风貌地块的容积率仅为1.44。在4月1日刚结束的杭州二季度首场土拍中，有6宗地块为低密宅地，容积率≤1.8，其中萧山蜀山、钱塘江东地块容积率仅1.1。
值得一提的是，近日由金茂拿下的广州天河区世界大观地块尽管未在地价方面创新纪录，但这宗二次上架的地块，容积率从1.8降至1.1，也体现出近来土地供应端的降低容积率这一趋势。
据克而瑞监测，3月，低密地块供应占比维持高位，新增供应经营性用地平均容积率为1.98，已连续8个月低于2.0；其中上海2025年以来的平均供地容积率也从1.87下降至1.78，这也是供地“量稳质升”的重要表现之一。
另据亿翰智库统计对40城涉宅用地成交情况的统计，2021年至今，以容积率≤1.5为标准，相关涉宅用地成交面积占比逐年提升，从9%提升至2024年的超18%，2025年一季度进一步提高至20.25%。低密地块成交面积占比在逐年增多。
在降低容积率的同时，降低或取消配建要求也成为近期土地供应的一大趋势，例如上海徐汇滨江的原小米地块就未要求配建5%的保障房。而上海在2024年8月份在对热门地块的竞买规则进行了调整，竞品质环节就取消了竞保障房比例的条款。
与低容积率对应的通常是高品质产品，因为这往往意味着更少的建筑密度和更多的绿化空间，而目前市面上的低密产品大多是高端改善产品。这实际上也是许多高地价项目未来打造的重要方向，如北京海淀树村地块就设有18米限高，业内预计该项目将设计为6层洋房产品。
除了地块指标为房企升级产品提供了更多空间之外，各地放开新房限价则给“好房子”提供了更多可能性。
在市场正周期中，高价地项目往往因新房售价严格限定，存在盈利空间较小乃至可能亏损的情况，这导致开发商在高端项目的投入上并不积极。
艾振强表示，由于北京、上海、杭州等一线及新一线城市已明确取消“房地联动价”等限价政策，房企可根据市场需求和项目定位自主定价，新拿地块的面积段、总价等有攀升空间，也推动本轮地王项目呈现出产品的高端化和定制化趋势。
“过去的高地价项目多以高层为主。”热点二线城市一位房地产业内人士向记者分析，当前限价放开给了开发商做好产品的利润空间，“四代宅、洋房或者别墅将成为主流产品”，与之相应的得房率也会远高于过去的产品。
如今，随着高端产品的业态的不断丰富，按“好房子”新标准建造高品质，与在售库存错开竞争，上述业内人士认为，当前的新“地王”本身的溢价能力也明显增强。
事实上，本轮“地王”诞生在住房需求从“有没有”向“好不好”的转变中，改善型需求成为市场主流，开发商也只有通过打造“好房子”才能有效抢占市场。新近在上海拿下板块内“地王”的某房企内部人士就向记者表示，高地价决定了未来的高房价，“只能通过产品力打动市场，赢得消费者青睐了。”
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郑娜
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